Что оказывает влияние на стоимость?
Нет человека, которого не заинтересовывал бы вопрос о ценах на жилище. Ведь всегда охото знать, каким состоянием владеешь (а квартира для абсолютного большинства “постсоветских” людей — их главный капитал). А если предстоит продавать либо брать жилище, то здесь энтузиазм растет неоднократно.
Сегодня мы не станем обрисовывать, в каких границах колеблются цены, скажем, на однокомнатные хоромы в Серебрянке либо Красноватом Бору. Если вы хоть малость понимаете географию городка и имеете толику терпения, то, покопавшись в нашем сводном каталоге квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, сами довольно просто отыщите все ответы на свои вопросы. Побеседуем лучше о том, какие причины и в какой степени оказывают влияние на цена жилища.
Итак, что все-таки предполагается под термином “отменная квартира”, которым повсевременно оперируют как риэлтеры, так и “цивильные участники сделок? Говоря очень кратко, это квартира не на первом и не на последнем этажах, в обычном состоянии, не “хрущевка”, с балконом либо лоджией, с телефоном, без ухудшающих причин. Тех, о которых мы собираемся гласить.
Итак, месторасположение. Разумеется, не стоит гласить о том, что это очень принципиальный момент, с оценки которого большая часть возможных покупателей начинает поиски собственного варианта. Принято считать, что жилище в центре всегда котируется выше, чем аналогичное в спальных районах, и тем паче — в загородных зонах. И это мировоззрение в принципе правильно. Но следует подразумевать, что даже самая “центровая” квартира может очень терять в стоимости, если она имеет некие минусы, также связанные с географией. К примеру, если далековато идти до остановок городского транспорта. Даже в самом центре есть кварталы застройки, откуда до их — минут 10. Пример квартал Гикало—Платонова.
Важно наличие вблизи продовольственного магазина. Если он далековато либо в момент реализации квартиры закрыт на ремонт, покупатели склонны расценивать данный факт плохо. (А вот расположенный вблизи большой универсам либо универмаг — это совершенно другое дело).
Плохо, если в районе нет автомобильные стоянки. А в центральной части городка всегда напряженно не то что с отведением площадей под стоянки, но даже с обыкновенной парковкой на близкорасположенных улицах. И это положение только немножко улучшается в связи с проведением реконструкций дворов в столице, которые начались в 1998 году.
Вообще плохо, если рядом с домом, в каком продается квартира, нет никаких объектов социальной инфраструктуры — хотя бы больницы, службы быта, какого-то приемного пт. Это воспринимается как недочет и понижает стоимость. На сколько? Ну, если торговцу так не подфартило, что его квартира не имеет всего перечисленного выше сходу, процентов на 10 — 15.
Перейдем ко второму фактору, тоже очень принципиальному году постройки дома. Обычная прозаическая логика — дескать, чем дом молодее, тем лучше, срабатывает не всегда. Естественно, если дому пять-шесть лет, то вопросов нет, а если 20 — 30? Тут уже на 1-ый план выходит не физический возраст, а состояние конструкций и коммуникаций. А они лучше в том здании, которое было серьезно отремонтировано. И означает, жилище в доме, построенном лет 35 вспять, может быть еще лучше адаптировано к проживанию, чем возведенное 15 — 20 годов назад и успевшее значительно постареть. Кстати, всеохватывающие серьезные ремонты жилых построек в Минске по сложившейся практике проводятся не спустя некий определенный срок эксплуатации, а по свидетельствам обследований. Другими словами если здание и коммуникации признаны довольно изношенными, то власти дают “добро на ремонт. Если же нет, то дом может ожидать “реанимации” и 35, и 40 лет.
Очень отлично, если капремонт был изготовлен в последние годы, когда строители меняли “прогрессивные” мягенькие рубероидные кровли на еще более долговременные и надежные пластмассовые либо скатно-шиферные, проводили утепление стенок термошубами и т.д. Такие дома лучше адаптированы к проживанию, а фактические расходы на отопление квартир в их после ремонта уменьшились в два-три раза. В дальнейшем это может посодействовать сберечь немалые средства на коммунальных платежах. Естественно, это можно и необходимо учесть при продаже квартиры в таком доме.
Третий фактор, непременно учитывающийся при оценке квартиры (точнее, при определении ее рыночной цены) — материал стенок. Тут все в полном согласовании со сложившимися стереотипами: кирпичные дома всегда лучше. В силу конструктивных особенностей кирпичные строения и прочнее, и долговечнее, имеют более высочайшие характеристики термосопротивления стенок (проще говоря — лучше держат тепло). В зданиях такового рода проще проводить и согласовывать перепланировки, так как несущими в их являются, обычно, внешние стенки, стенки, ограждающие лестничные клеточки, и часть тех, что делят меж собой различные квартиры.
Панельные дома совсем справедливо имеют худшую репутацию. Для этого есть основания. Эти технологии в области строительства внедрялись во времена, когда правительство гналось за квадратными метрами, внедряя так именуемые промышленные технологии, при всем этом предоставляя будущим жильцам минимум удобств. В погоне за удешевлением строительства шли даже на понижение расчетного срока службы таких построек. В среднем они наименее долговечны, чем кирпичные, в полтора раза.
Кроме неуютной планировки, они имеют очень маленький коэффициент термосопротивления (от 0,9 до 1,3 при современном нормативе 3,0), потолки высотой 2,5 метра, маленькие кухни и мелкие прихожие. Суровая перепланировка квартир в панельных домах затруднительна в силу того, что все панели — и межквартирные, и межкомнатные представляют собой несущие конструкции, ослабление которых не нужно.
Отдельно следует сказать и о расположении отопительных устройств в квартирах панельных домов. Невзирая на то, что в свое время изобретатели” интегрированных в стенки отопительных труб получили Госпремию, в широких народных массах считается, что это неловко и расточительно. Очевидно, это тоже сказывается на общем воспоминании при осмотре квартиры и на формировании цены.
Если ассоциировать цены на приблизительно однообразные и расположенные в одном районе квартиры в кирпичных и панельных домах, то 1-ые окажутся дороже приблизительно на тыщу баксов.
Что касается перспектив сноса панельных “хрущоб” (по примеру Москвы), то в Минске они призрачны. Во всяком случае пока городские власти не рассматривают даже предложений подобного рода. По расчетам профессионалов, снос жилых построек в столице республики экономически оправдан только в этом случае, если издержки на их ремонт и восстановление потребительских параметров в 1,8 раза больше, чем строительство нового жилища таковой же площади.
Но вернемся к факторам, влияющим на формирование цены квартиры. Под номером четыре в этом ряду стоит тип планировки. Как последние варианты можно рассматривать так именуемые “чешки” (построенные в 70-е годы по проектам “усовершенствованной планировки”) с одной стороны, и именитые хрущевки” с другой.
“Хрущевки” в панельных и кирпичных домах мучаются одними и теми же недочетами: в их мелкие (5 — 6 квадратных метров) кухни, низкие потолоки, совмещенные санузлы, наимельчайшие балконы, а жилое место спроектировано так, что изолированных комнат практически не встречается. Более пользующийся популярностью вид перепланировки — устройство в “двушке” коридора для прохода в далекую комнату за счет утраты 3 — 3,5 квадратного метра площади зала. Это вариант, по существу, является и единственным — официальное согласование других решений, в особенности если идет речь о панельном здании, практически нереально.
Недостатки квартир-”хрущевок” стали еще очевиднее тогда, когда на жилищном рынке появились современные квартиры, в каких уже и 12-метровые кухни не числятся довольно большенными. В новостройках они бывают еще больше — к примеру, в доме по проспекту Ф.Скорины, 184, площадь кухни в неких квартирах добивается 25,6 квадратного метра. Разумеется, потому все “хрущевки”, расположенные в одном месте, и стоят идиентично, невзирая даже на некие различия планировок — то, что одна малая кухня больше другой на полуметра, для покупателя не играет особенной роли.
В свою очередь “чешки” с изолированными комнатами, еще более уникальной планировкой и большенными кухнями воспринимаются возможными покупателями еще позитивнее. Соответственно складывается и ценовой паритет на квартиры, построенные в те годы: “чешки” оцениваются приблизительно на 2—2,5 тыщи баксов выше. Естественно, свою роль играет и то, что “чешские” планировки квартир применялись только в кирпичных домах.
Что касается стандартных квартир в панельных домах 80-х и 90-х годов постройки (обширно представлены в так именуемых спальных микрорайонах городка), с 6—7 метровыми кухнями и раздельными санузлами... С одной стороны, они составляют базу вторичного рынка жилища и обширно представлены в базах данных агентств недвижимости. И это не “хрущевки”, их потребительские характеристики выше, сами они молодее. Но, с другой стороны, нужно отметить, что если еще пару лет вспять люди, говоря о собственном желании приобрести жилище, в большинстве случаев имели в виду конкретно такие квартиры, то сейчас под воздействием инфы о планировках в новых домах, строящихся на коммерческой базе, их требования возросли. Трехкомнатные квартиры в панельных многоэтажках, пусть и не очень старенькые, закончили быть пределом желаний. И пару лет спустя они полностью могут занять на вторичном рынке нишу, которую сейчас занимают “хрущевки”. Но пока, в силу скромности доходов большинства населения, цены на эту категорию держатся на довольно неизменном уровне.
Следующий, 5-ый фактор — месторасположение квартиры по горизонтали. Нижний этаж — плохо, это принятое мировоззрение. Вправду, никому не нравится, когда прохожие с улицы могут заглядывать в ваши окна, а уходя из дома приходится закрывать форточки даже в ужасную жару, чтоб этим не пользовались воры-домушники. По сложившейся практике, квартиры на первых этажах дешевле подобных приблизительно на 500—1000 баксов.
Но приблизительно такое же отношение высказывают покупатели и к квартирам на последних этажах. Недочетов у их тоже довольно ввиду последней ненадежности рубероидных кровель риск затопления потолков и стенок всегда довольно велик, к тому же площадки последних этажей в подъездах — любимое место сборищ непонятных компаний, ну и работа лифтового оборудования на последних этажах слышна очень отлично. Вобщем, если в доме нет оного — это еще ужаснее. Для многих фраза “последний этаж без лифта” — повод для беспрекословного отказа от данного варианта.
Однако нужно отметить, что квартиры на первом и последнем этажах полностью могут дождаться собственного “эксклюзивного” покупателя. Для семей, в каких есть люди с заболеваниями опорно-двигательного аппарата либо “колясочники”, нижний этаж — благо. А самые верхние квартиры, над которыми еще есть технический этаж, время от времени кажутся определенной части покупателей даже более симпатичными, чем нижележащие.
Но на цены особого воздействия это не оказывает, сложившаяся конъюнктура общеизвестна: 1-ый и последний этажи — дешевле.
Шестой фактор — наличие балкона. Здесь все очень просто если этого атрибута обустроенного жилища нет, то торговцу нужно отнять от рыночной цены стандартной квартиры баксов 500. А большая, остекленная и отлично оборудованная лоджия, напротив, поможет приплюсовать 200 — 300 у.е. Время от времени до 500 — встречаются истинные шедевры балконных интерьеров.
Идем по нашему списку далее: пункт седьмой — телефон. Ранее, когда его установки приходилось ожидать годами, отсутствие номера обходилось торговцу значимым понижением цены на квартиру. Сейчас ситуация другая, и обычно в столице торговец и клиент лупят по рукам на таких критериях: стоимость понижается на цена установки телефона по коммерческому тарифу плюс еще какая-то сумма за дополнительные хлопоты. А в остальном — заморочек нет.
Восьмой фактор — ситуация вокруг дома. Тут нужно сказать о некоем финомене. Как мы гласили выше, покупатели положительно оценивают то, что рядом с домом размещен большой универмаг, просто гастроном, словом, хоть какой объект соцкультбыта. Это совершенно точно увеличивает привлекательность варианта сделки и стоимость. Но если священный гастроном еще исключительно в стадии строительства — ситуация изменяется с точностью до напротив! Воспоминание от шума машин, грубого забора и грязищи вокруг стройплощадки часто бывает так сильным, что оказывает влияние на решение покупателя относительно цены. Очень многие не желают жить рядом со стройкой даже недолговременное время, даже если это строительство желанного метро!
Следующий, девятый фактор — воспоминание о том, что размещается снутри дома, но вне квартиры. Агенты, которым нередко приходится демонстрировать квартиры возможным покупателям, знают, как нервно те реагируют на группу неблагопристойно нетрезвых парней на лавочке у подъезда (“У вас что всегда так?”). Так что соц состав живущих — не пустяк. Если ваши соседи солидные люди, то считайте это плюс в вашу копилку, как торговца. Тем паче, что и подъезд при всем этом, обычно, смотрится приличнее. В контексте произнесенного наличие в подъезде домофона прекрасно охарактеризовывает ваш вариант.
Десятым пт следует поставить качество подготовки квартиры к продаже ее хозяевами. Кстати, в прошлом выпуске “Недвижимости Минска” мы писали конкретно об этом. Повторим основной тезис: не ленитесь почистить сантехнические приборы от водяного камня, подклеить где-то отставшие обои (пусть и старенькые, которые точно будут поменять), подкрасьте облупившиеся подоконники. Расходы маленькие, а выиграть можно несколько сотен у.е.
Еще одно — заблаговременно подготовьте все документы на квартиру. Тем паче запаситесь бумагами, если в квартире была изготовлена перепланировка. Клиент не любит, а точнее не может ожидать. А если ожидать соглашается, то исключительно в обмен на согласие скинуть стоимость.
Не рассчитывайте оформить сделку, “повесив” ответственность за проведение несогласованной перепланировки на нового владельца. Клиент здесь мгновенно сообразит, что если и соглашаться жить под опасностью штрафа либо самостоятельного получения разрешительных документов, то только за отличные средства, которые придется отнять из цены квартиры.
И в конце концов, о форме принадлежности на квартиру и ее стоимости. Вопреки воззрению дилетантов, цена квартир ЖСК, бывших муниципальных приватизированных квартир различается некординально либо не отличается совершенно. У жилища ЖСК есть только одно преимущество: так как его могут получать в собственность обитатели других белорусских городов и россияне, то на рынке у него больше шансов быть проданым резвее.
Следующий, 5-ый фактор — месторасположение квартиры по горизонтали. Нижний этаж — плохо, это принятое мировоззрение. Вправду, никому не нравится, когда прохожие с улицы могут заглядывать в ваши окна, а уходя из дома приходится закрывать форточки даже в ужасную жару, чтоб этим не пользовались воры-домушники. По сложившейся практике, квартиры на первых этажах дешевле подобных приблизительно на 500—1000 баксов.
Но приблизительно такое же отношение высказывают покупатели и к квартирам на последних этажах. Недочетов у их тоже довольно ввиду последней ненадежности рубероидных кровель риск затопления потолков и стенок всегда довольно велик, к тому же площадки последних этажей в подъездах — любимое место сборищ непонятных компаний, ну и работа лифтового оборудования на последних этажах слышна очень отлично. Вобщем, если в доме нет оного — это еще ужаснее. Для многих фраза “последний этаж без лифта” — повод для беспрекословного отказа от данного варианта.
Однако нужно отметить, что квартиры на первом и последнем этажах полностью могут дождаться собственного “эксклюзивного” покупателя. Для семей, в каких есть люди с заболеваниями опорно-двигательного аппарата либо “колясочники”, нижний этаж — благо. А самые верхние квартиры, над которыми еще есть технический этаж, время от времени кажутся определенной части покупателей даже более симпатичными, чем нижележащие.
Но на цены особого воздействия это не оказывает, сложившаяся конъюнктура общеизвестна: 1-ый и последний этажи — дешевле.
Шестой фактор — наличие балкона. Здесь все очень просто если этого атрибута обустроенного жилища нет, то торговцу нужно отнять от рыночной цены стандартной квартиры баксов 500. А большая, остекленная и отлично оборудованная лоджия, напротив, поможет приплюсовать 200 — 300 у.е. Время от времени до 500 — встречаются истинные шедевры балконных интерьеров.
Идем по нашему списку далее: пункт седьмой — телефон. Ранее, когда его установки приходилось ожидать годами, отсутствие номера обходилось торговцу значимым понижением цены на квартиру. Сейчас ситуация другая, и обычно в столице торговец и клиент лупят по рукам на таких критериях: стоимость понижается на цена установки телефона по коммерческому тарифу плюс еще какая-то сумма за дополнительные хлопоты. А в остальном — заморочек нет.
Восьмой фактор — ситуация вокруг дома. Тут нужно сказать о некоем финомене. Как мы гласили выше, покупатели положительно оценивают то, что рядом с домом размещен большой универмаг, просто гастроном, словом, хоть какой объект соцкультбыта. Это совершенно точно увеличивает привлекательность варианта сделки и стоимость. Но если священный гастроном еще исключительно в стадии строительства — ситуация изменяется с точностью до напротив! Воспоминание от шума машин, грубого забора и грязищи вокруг стройплощадки часто бывает так сильным, что оказывает влияние на решение покупателя относительно цены. Очень многие не желают жить рядом со стройкой даже недолговременное время, даже если это строительство желанного метро!
Следующий, девятый фактор — воспоминание о том, что размещается снутри дома, но вне квартиры. Агенты, которым нередко приходится демонстрировать квартиры возможным покупателям, знают, как нервно те реагируют на группу неблагопристойно нетрезвых парней на лавочке у подъезда (“У вас что всегда так?”). Так что соц состав живущих — не пустяк. Если ваши соседи солидные люди, то считайте это плюс в вашу копилку, как торговца. Тем паче, что и подъезд при всем этом, обычно, смотрится приличнее. В контексте произнесенного наличие в подъезде домофона прекрасно охарактеризовывает ваш вариант.
Десятым пт следует поставить качество подготовки квартиры к продаже ее хозяевами. Кстати, в прошлом выпуске “Недвижимости Минска” мы писали конкретно об этом. Повторим основной тезис: не ленитесь почистить сантехнические приборы от водяного камня, подклеить где-то отставшие обои (пусть и старенькые, которые точно будут поменять), подкрасьте облупившиеся подоконники. Расходы маленькие, а выиграть можно несколько сотен у.е.
Еще одно — заблаговременно подготовьте все документы на квартиру. Тем паче запаситесь бумагами, если в квартире была изготовлена перепланировка. Клиент не любит, а точнее не может ожидать. А если ожидать соглашается, то исключительно в обмен на согласие скинуть стоимость.
Не рассчитывайте оформить сделку, “повесив” ответственность за проведение несогласованной перепланировки на нового владельца. Клиент здесь мгновенно сообразит, что если и соглашаться жить под опасностью штрафа либо самостоятельного получения разрешительных документов, то только за отличные средства, которые придется отнять из цены квартиры.
И в конце концов, о форме принадлежности на квартиру и ее стоимости. Вопреки воззрению дилетантов, цена квартир ЖСК, бывших муниципальных приватизированных квартир различается некординально либо не отличается совершенно. У жилища ЖСК есть только одно преимущество: так как его могут получать в собственность обитатели других белорусских городов и россияне, то на рынке у него больше шансов быть проданым резвее.
www.realting.com
