На подмосковном рынке жилища основной тренд - рвение к ценовым характеристикам столицы. Конечной смычки и "городка и деревни" еще пока не вышло, но специалисты рынка констатируют, что динамика роста цены жилища в Подмосковье уже обогнала аналогичный показатель в крупном городе. По итогам первого квартала текущего года, новостройки в столице подорожали в среднем на 15%, а в области - на 20%. Первичный рынок тянет за собой "вторичку": цены в подмосковных городках выросли в среднем на 12%.
За границами МКАД
Резкий всплеск спроса на первичном рынке жилища в Подмосковье риэлторы зафиксировали в 2001 году, но на тот период в приобретении жилища за кольцевой дорогой были заинтересованы в главном местные обитатели. Скоро стало понятно, что возводимое в области жилище при более низких - по сопоставлению с Москвой ценах - не уступает по качеству столичному (панельные новостройки интенсивно вытесняются монолитно-кирпичными домами, квартиры стали просторнее). При всем этом транспортная доступность городов-спутников оказалось не ужаснее, чем микрорайонов за пределами МКАД. Это событие разогрело энтузиазм возможных столичных покупателей и, с другой стороны, подтолкнуло застройщиков к активности.
В 2002 году в Подмосковье было выстроено порядка 3 млн. кв. метров жилища, при всем этом цена квадратного метра составляла в среднем $350. В 2003 году было построено более 4 млн. кв. метров, а стоимость выросла до $550-600 за квадратный метр. В 2004 году было сдано около 5 млн. кв. метров при средней цены $650-700 за "квадрат". Объемы нового строительства в 2005 году составили 5,5 млн. кв. метров, цена квадратного метра поднялась до $950.
Новенькая волна покупательского спроса накрыла Подмосковье после того, как стоимость квадратного метра в столице превысила $3000. "У подмосковного рынка жилища есть потенциал для ускорения роста цен, что обуславливается ростом спроса", - поведал "Интерфаксу" генеральный директор ЗАО "ПИК-Регион" Сергей Канаев.
Эту точку зрения делят и другие участники рынка. По данным аналитического центра компании "Миэль-недвижимость", в апреле этого года спрос на новостройки Подмосковья существенно возрос. В феврале, поведали "Интерфаксу" в компании, количество проданных квадратных метров в новостройках Подмосковья составляло всего 26% от аналогичного показателя по Москве. На данный момент это соотношение поменялось: проданные в Подмосковье площади составляют уже 47% от столичных объемов реализации.
При всем этом, как отмечают риэлторы, спросом пользуются квартиры как в транспортно доступном ближнем Подмосковье (Химках, Одинцове, Мытищах), так и за пределами 30-километровой зоны, где цена квадратного метра не превосходит $700 и полностью сравнима с общероссийскими ценами на жилище. Если гласить о типе квартир, интересующих будущих покупателей, то идут нарасхват однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом-класса, наименьшим спросом пользуются четырехкомнатные квартиры и фактически не нужны "трешки".
По словам С.Канаева, спрос на квартиры увеличивается благодаря реализации ипотечной программки "Доступное жилище" (это можно следить на примере района Новокуркино, где цена квадратного метра составляет от $1600 - "ИФ").
Как указывает практика ЗАО "ПИК-Регион", покупатели не отрешаются от сделки, если в стоимость квадратного метра включена цена отделки. "В Дмитрове квадратный метр с отделкой стоит 25 тыс.- 26 тыс. рублей, но стоимость покупателей не останавливает", - гласит С.Канаев. Он также добавил, что по сложившейся традиции цены на квартиры в Подмосковье понижаются по мере географической удаленности от столицы.
Пограничные цены
На сегодня, по данным риэлторских агентств, средняя цена квадратного метра на первичном рынке близкого Подмосковья перескочила отметку в $1500 за кв. метр. Так, по ценовым показателям "пограничные" (примыкающие к столице районы Столичной области) фактически "дышат в затылок" спальным районам крупного города. Например, цена квадратного метра в Мытищах на данный момент составляет $1700-2000, в Красногорске - $1434-1600, в Щербинке - $1391.
"Гласить о стирании ценовой границы меж Москвой и Подмосковьем пока не приходится, но для этого все есть предпосылки, - отмечает директор отделения "На Ленинском" компании "Миэль-недвижимость" Юлия Гераськина. - Массовая застройка пограничной для Москвы и Подмосковья зоны, к примеру, Молжаниново, может содействовать корректировки ценового разрыва".
В микрорайоне "Новенькая Трехгорка" в Одинцово цена квадратного метра в готовом доме составляет $2000. В планах "СУ-155", застройщика микрорайона, - освоение площади в 30 га. "В Трехгорке в наиблежайшие два года введут в строй еще 500 тыс. кв. метров жилища. В Павшинской пойме эта цифра составит более 1,1 млн. кв. метров. Не считая того, в планах - беспримерно развитая сопутствующая инфраструктура. Она включает строительство совместно с жильем и нужного количества школ, детских садов, торговых и веселительных центров, компаний быта, высотных паркингов - всего, что нужно для настоящего проживания современного горожанина. Этот подход к застройке грядущего микрорайона уже получил у строителей четкое заглавие город в городке", - поведал "Интерфаксу" генеральный директор ГК "СУ-155" Александр Мещеряков.
Броско, что в панельных домах современной планировки серии И-155, также дома серии ИП-46С будут только дефицитные на сей день одно-и двухкомнатные квартиры.
По утверждениям риэлторов, наличие развитой инфраструктуры играет на увеличение цен. Кстати, на новостройки в Павшинской пойме цены уже заявлены - $2500 за кв. метр.
"Более многообещающими являются те районы, в каких имеется развитая транспортная инфраструктура: стальная дорога, незагруженные шоссе, комфортные подъезды и подходящая экологическая обстановка. По этим характеристикам к многообещающим районам можно отнести Дмитровское направление, Реутов, Одинцово (микрорайон Отрадное), Красногорск (Павшинская пойма)", - отмечает Ю.Гераськина. Несколько отстают цены в Котельниках (тут цена квадратного метра составляет $1640), еще на $150-200 дешевле обходится "квадрат" в Балашихе. По воззрению Ю.Гераськиной, причина относительной дешевизны кроется в наличии транспортных заморочек.
Прогноз на лето
Невзирая на массовую застройку близкого Подмосковья, спрос на первичном рынке как и раньше не удовлетворен. "На сегодня спрос на жилище довольно велик, а предложение ему не соответствует. Не думаю, что летом будет затишье. Не считая того, те, кто не приобретет квартиру летом, осенью сумеет рассчитывать лишь на те объекты, которые будут сдаваться уже в будущем году. Соответственно, и цены будут отличаться от сегодняшних", - считает С.Канаев.
Аналитики "Миэль-недвижимость", напротив, предвещают легкое похолодание на рынке с пришествием летних месяцев. "В наиблежайшие месяцы кардинальных конфигураций на подмосковном рынке жилой недвижимости ждать не приходится. Но можно рассчитывать на то, что летом рост цен несколько замедлится. Еще одного всплеска цен следует ждать осенью", - рассуждает Ю.Гераськина.
В свою очередь, независящий аналитик рынка, управляющий аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко предрекает летнее замедление темпов роста цен на рынке Подмосковья. "На данный момент темпы роста цен равномерно сбрасывают обороты. Частично это происходит поэтому, что покупательская способность уже близка к потолку. В то же время гласить о понижении цены квадратного метра нереально ни исходя из убеждений логики, ни экономики", - ведает О.Репченко.
Умеренный выбор
Вторичный рынок жилища в Подмосковье предлагает возможным покупателям квартир существенно более умеренный выбор, ежели первичный. "Приметным предложением жилища могут повытрепываться Люберцы, Мытищи, Жд, Балашиха, в наименьшей степени - Цариц, Красногорск, Химки, Одинцово. Если в прошедшем году на 1-го покупателя приходилось 5-6 продавцов, то на данный момент это соотношение составляет 1:1, другими словами на 1-го торговца приходится один клиент", - поведал "Интерфаксу" пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "СИТИ ХХI" Сергей Лядов.
Другой точки зрения держится директор по продажам Бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Баринец. По его словам, сейчас спрос на подмосковную "вторичку" превосходит предложение как минимум в 3-5 раз.
"На вторичном рынке недвижимости Подмосковья на данный момент наблюдается очевидный недостаток предложения, но по темпам роста цен вторичное жилище уступает рынку первичного жилища", - отмечает вице-президент ГК "Конти" Вячеслав Тимербулатов. По данным системы Winner, на вторичном рынке Подмосковья на данный момент предлагается 23 тыщи квартир. Из этого числа 279 - "сталинки", 10 089 квартир в кирпичных домах, 7560 - квартиры в блочных и панельных домах, 1683 объекта в цельных домах и элитке.
"Четкую структуру предложения на вторичном рынке Подмосковья выделить достаточно трудно, вследствие того, что в области сильно много нетиповых домов. Многие районы строились для военных либо для рабочих промышленных компаний, а так как архитектура подмосковных городов существенно отличается от столичной, то ассоциировать предложения на столичном рынке недвижимости и рынке жилища Столичной области рынках не представляется вероятным", - считает В.Тимербулатов.
Причины роста
Аналитики рынка недвижимости отмечают, что понятия престижности, а, соответственно, и аспекты формирования цен на вторичном рынке жилища Подмосковья, несколько отличаются от столичных.
Если в крупном городе особенным почетом как и раньше пользуется жилище в так именуемых "сталинских домах", и за их покупатели голосуют в жесткой валюте, то в Подмосковье квартиры в таких домах ценятся меньше, ежели в относительно современных. Для сопоставления: в Подмосковье средняя стоимость за "сталинку" держится на уровне $1339 за кв. метр, а квартиры в панельных и блочных домах 80-х годов продаются по $1694 за кв. метр. "Подмосковные "сталинки", в отличие от столичных, не всегда определяются высочайшим качеством. Многие дома были построены пленными германцами и имеют смешанные перекрытия, что разъясняет их относительно малую стоимость. А панельные и блочные дома в Подмосковье не уступают по качеству аналогичным в столице, потому что проекты типовые. Потому стоимость на их довольно высочайшая. Рынок цельного жилища еще находится в стадии становления, потому делать вывод о ценообразовании в этом секторе пока рано", - отмечает В.Баринец.
Принцип "стоимость находится в зависимости от места" - общий для столицы и Подмосковья. Как и в Москве, более престижным считается западное направление, в аутсайдерах - восток. На цена, как ранее говорилось, оказывает влияние и близость к столице.
Самые дорогие квадратные метры на вторичном рынке ($2511) зафиксированы в "ближней зоне" на белорусском направлении: на Минском и Рублево-Успенском шоссе. В "среднеудаленной зоне" (20-30 км от Москвы) средняя стоимость опускается до $1367 за кв. метр. Далее на запад - и цена квадратного метра составляет уже $904. По северо-западному направлению (от Ленинградского шоссе) в конкретной близости к столице цена квадратного метра на вторичке составляет $2322, а потом понижается, соответственно, до $1155 и $811.
Невзирая на "непрестижность" восточного направления, цены тут довольно высоки: так, в городах-спутниках по Горьковскому шоссе цена квадратного метра держится на уровне $2155, по мере удаления - $1171 и $806. Тенденция к росту отмечена в районе Савеловского шоссе: там "квадрат" в среднем стоит, соответственно, $2087, $1200 и $760. Ярославское, Рязанское, Рижское и Казанское направления пока держатся единым фронтом и крепко занимают ценовую нишу в спектре от $1700- 2000 за кв. метр.
По данным профессионалов, по итогам апреля ценовой прирост на первичном рынке составил 15-16%, "вторичка" взяла аналогичный показатель в 12%. Но уже в мае наметился перекос в оборотную сторону: в мае динамика роста цен на "первичке" была отмечена на уровне 5-6%, а "вторичка" прибавила в весе 8-9%.
Может быть, считают аналитики, майский подъем вторичного рынка связан с неизменным повышением в этом секторе толики современного жилища. Сейчас объем готовых к перепродаже новостроек оценивают в 20% от полного количества предлагаемого в области жилища. "С каждым годом их толика только возрастает. Новыми домами, которые скоро попадают на вторичный рынок, застраивается не только лишь наиблежайшее Подмосковье, да и городка, находящиеся в неком отдалении от Москвы: Пушкино, Долгопрудный, Подольск", - поведал С.Лядов.
Как считает В.Баринец, "новые квартиры на вторичном рынке приобретают те, кому принципиально резвое оформление прав принадлежности, прописка и сложившаяся инфраструктура района".
Другие варианты
Опрошенные "Интерфаксом" специалисты рынка сходятся во мировоззрении, что жилище на первичном рынке Подмосковья рассматривается покупателями в большинстве случаев как объект инвестирования, а квартиры на вторичном рынке покупаются в главном с целью улучшения жилищных критерий. Этому содействуют и программки ипотечного кредитования.
По данным отдела вторичного рынка "Сити ХХI век", толика сделок с внедрением ипотечных схем на вторичном рынке Подмосковья составляет около 70%. При всем этом, отмечает С.Лядов, "других сделок на вторичном рынке Подмосковья существенно меньше, чем в столице, их толика составляет только половину от общего числа сделок, тогда как в Москве на свободные реализации приходится всего только 20%". Но эта ситуация в ближайшее время стала изменяться.
www.irn.ru
