Ох и тяжело бывает сделать выбор! В особенности когда варианты так и сыплются на вас со всех боков, один другого увлекательнее. Но вот безупречная квартира найдена!До чего же не терпится поскорее покончить с формальностями и приступить к обустройству собственного гнездышка.
Но до того как будоражащие фантазию интерьеры с глянцевых страничек журналов принудят вас позабыть вообще обо всем, нелишне тормознуть и снова поразмыслить: не допустили ли вы ошибок, грозящих массой проблем?
Главное, о чем же не следует забывать покупателю, приобретая квартиру, он становится также владельцем всех заморочек, с ней связанных. Потому, даже если выбор пал на жилье совершенно новенькое и еще не обжитое, лучше, руководствуясь народной мудростью, семь раз проверить и только позже бежать оформлять документы.
Обидное недоразумение, либо покупаем кота в мешке.
О каких, фактически, документах речь идет?
При осуществлении купли-продажи, также других операций с недвижимостью бытуют два главных документа.
1-ый — свидетельство о принадлежности, выдаваемое на основании контракта о купле-продаже либо контракта о приватизации квартиры. Свидетельство подтверждает право принадлежности и содержит информацию о субъекте (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные обладателя) и объекте права.
2-ой документ — поэтажный план БТИ (графический] и экспликация (описание черт объекта принадлежности). Покупая квартиру, юридически вы приобретаете конкретно этот план.
Потому принципиально убедиться в том, что поэтажный план БТИ и экспликация не только лишь имеют тот же адресок, что и квартира, да и соответствуют ее фактическому виду: конфигурации, числу помещений и их многофункциональному предназначению (другими словами, говоря обычным языком, комната — это комната, кухня — это кухня, а санузел — это санузел и на поэтажке, и в квартире). В неприятном случае есть риск получить объект недвижимости с неутвержденной перепланировкой.
Чем это угрожает? В наилучшем случае вы обрекаете себя на излишние растраты.
Во-1-х, переплачиваете торговцу квартиры (жилплощадь без документов, разрешающих перепланировку, стоит дешевле независимо от трудности произведенного, но несогласованного переустройства).
Во-2-х, уже на выполненную перепланировку придется заказывать техно документацию (техническое заключение о состоянии несущих конструкций строения, проект переустройства квартиры), а позже пробовать пройти согласование (задним числом!) с целью получения разрешения на перепланировку. Процесс этот хлопотный, потому можно заблаговременно готовиться расстаться не только лишь с солидной суммой, да и с большим количеством времени.
Совершенно другое дело, если на конфигурации, произошедшие в квартире, нереально оформить проектную документацию. К примеру, в квартире появился красивый просвет меж кухней и комнатой (вариант довольно всераспространенный).
В этом случае при расчетах проектировщика необходимыми становятся не только лишь размеры выполненного проема, да и состояние до и после образовавшейся в стенке арки. При всем этом кто, когда, а главное, чем делал просвет и есть ли снутри стенки по его периметру нужное усиление металлоконструкцией, узнать навряд ли получится.
Для хоть какого строения существует целый ряд конструктивных ограничений, и инженер-проектировщик не решится возложить на себя ответственность за показавшийся неведомым ему методом просвет. Все, что остается в таком случае обладателю, - волноваться за безопасность собственного жилья. Приобретение, еще не так давно доставлявшее столько радости, преобразуется в чемодан без ручки — ни кинуть, ни починить нереально.
Бывает и по-другому. Квартира куплена, неутвержденная перепланировка найдена, но новый обладатель не торопится заниматься этим вопросом. Схожая позиция не тянет за собой ничего неплохого.
Во-1-х, с течением времени владельца квартиры обяжут или оформлять подобающую документацию и составлять новый план БТИ, или возвращать квартире прежний вид (с привлекательными проемчиками и несогласованными перегородками придется расстаться).
Во-2-х, таким макаром свежеиспеченный обладатель лишает себя 1-го из прав — права распоряжения недвижимостью. Это означает, что при всех операциях с ней (включая функцию наследования) возникнут трудности.
Приглядимся к мелочам
Непонятно как показавшемуся просвету в стенке либо перегородке тяжело остаться незамеченным. Труднее дело обстоит с перепланировкой, которую на 1-ый взор и не определишь. Скажем, понравилась покупателю очень комфортная ниша в выступающем коробе на кухне. И вот в его голове уже появляются смелые фантазии по поводу того, как замечательно будет смотреться в этой нише холодильник либо, скажем, искусственный камин.
В данной ситуации клиент рискует попасть в каверзную ловушку. Ведь вероятнее всего эта ниша —самовольно сломанный воздуховод. Демонтаж вентиляционных коробов, воздуховодов как вмешательство в инженерные системы дома запрещен всеми вероятными нормативными актами. Решение суда по этому вопросу всегда и очень справедливо будет в пользу истца <соседа, ДЕЗа, ТСЖ либо жилищной инспекции>.
В итоге совместно с квартирой клиент приобретает трудности с соседями, балансодержателем и жилищной инспекцией. Воздуховод в неотклонимом порядке придется восстанавливать. И отлично, если к претензиям соседей и властей не добавятся жалобы пострадавших в данной ситуации, жаждущих восполнить вещественный и моральный вред за утрату здоровья из-за нехороший вентиляции по стояку квартиры.
Довольно сказать, что, по воззрению санитарных докторов Госсанэпиднадзора, заболевания бронхиальной астмой, разные виды аллергических реакций и даже туберкулез часто появляются из-за отсутствия подабающей вентиляции из-за слома воздуховодов. Так что и эту статью можно смело прибавить к расходной части домашнего бюджета.
За наслаждение приходится платить
Часто случается, что бесспорные на 1-ый взор достоинства в конечном итоге оборачиваются существенными недочетами.
К примеру, в квартире, на которой приостановил собственный выбор клиент, совершенно не так давно был выполнен ремонт. В особенности веселит богатство выключателей и электронных розеток, даже автоматы выведены под бытовые приборы, и коробка автоматов находится конкретно в квартире. Казалось бы, благодать! Все предвидено, комфортно и прекрасно.
Но... И тут стоит ждать подкола. Чтоб застраховать себя от проблем нелишне попросить у прежних хозяев дизайн-проект, в каком зафиксировано то, как проложена электронная проводка в квартире. Вдруг система даст сбой? Где в таком случае находить причину поломки? Но самое главное — следует поинтересоваться наличием технической документации (проект электроосвещения и электроснабжения квартиры).
В ней содержатся расчеты потребляемой мощности. Если потребляемая системой мощность находится в рамках физической величины, вначале выделенной на квартиру (например, зависимо от серии дома данная величина колеблется от 7 до 14 кВт), то обстоятельств для беспокойства нет. По другому придется вступить на тернистый путь согласований и утверждений проекта электроосвещения и электроснабжения с целью получения разрешения на подключение дополнительной мощности, перерасчета тарифов за электроэнергию, подмены счетчика и абонентской книги. Это значит только одно — новые растраты и утрату времени. И проигнорировать схожую ситуацию, как и в случае с перепланировкой, не получится. Испытать неудобства все равно придется, только уже в принудительном порядке с наложением штрафов. Как говорится, жадный платит два раза.
Чем небезопасна свободная планировка
О покупке квартиры с так именуемой свободной планировкой следует сказать особо. В большинстве случаев такая формулировка звучит из уст продавцов недвижимости и относится к новостройкам. По сути это всего только крючок риелторов, вкладывающих в данное понятие собственный смысл. Идет речь о квартирах в кирпичных либо монолитно-кирпичных домах, где строителями не были установлены внутренние перегородки (те из их, которые не являются несущими).
Нерадивый риелтор, показывая покупателю импозантную площадь, внушительно ведает, что на ней типо можно сделать личное, ни на что не схожее жилье. При всем этом клиенту демонстрируют некоторый типовой план внутреннего расположения помещений, где указан номер приобретаемой квартиры, но совсем не предусмотрена свободная планировка! Очевидно, агент, предвосхищая недоумение клиента, разъясняет данное несоответствие одним из имеющихся вариантов.
Не достаточно кто находит внутри себя силы разобраться в ситуации, ведь фактическое отсутствие в квартире каких-то перегородок будит фантазию и рождает дерзкие планы. Кому какое дело, что там написано в этих бумажках!
Но не тут-то было! Как ни грустно, а пострадает опять-таки клиент: 99 шансов из 100, что после сдачи дома и обмеров ТБТИ, приобретенная квартира, невзирая на собственный физический вид, юридически приобретет очертания виденного ранее в руках агента плана. А это значит только одно: новый обладатель квартиры будет должен вернуть за собственный счет внутреннюю планировку квартиры в серьезном согласовании с документами, другими словами по предусмотренному создателем дома проекту, либо заказать проект перепланировки и техническое заключение, чтоб пройти весь путь согласований и, соблюдая закон, получить разрешение на переустройство.
Но даже после дизайна нужной документации навряд ли получится пользоваться всеми преимуществами свободной планировки, так как в конечном счете кухня должна остаться кухней, комнаты — комнатами, а санузлы — санузлами. Где уж здесь разгуляться фантазии!
Подведем итоги :
обладатель заплатил дороже за возможность владеть личным жильем, позволив строителям сберечь на внутренних стенках, осязаемо потратился на ремонт новостройки и приведение документов на квартиру в порядок. И это в то время, когда он еще не стал собственником квартиры и на руках у него есть только контракт долевого строительства (контракт инвестирования либо контракт денежного вклада) и акт выполненных перед контрагентом денежных обязанностей. В итоге сплошные расстройства: до получения свидетельства о регистрации права принадлежности он не получит разрешения на перепланировку и окажется вне закона, под пристальным оком властей.
Как избежать схожих проблем?
Сначала быть внимательнее! Покупка жилища — вещь суровая. Не третируйте консультацией спеца, к примеру, Департамента реконструкции и перепланировки — некоммерческого публичного объединения организаций, занятых в сфере проектирования, ремонта и строительства.
