С начала этого года цены возросли минимум в полтора раза, а в уже построенной «Башне-2000» цена 1 кв. м достигнула $14 тыс. В строящихся объектах стоимость уже превосходит $10 тыс. за 1 кв. м. Специалисты говорят, что покупатели, предвидя предстоящий рост цен, охотно инвестируют в недвижимость «Москва-Сити», в том числе и с целью предстоящей перепродажи.
«Стоимость выросла в восемь-десять раз»
«В комплексе „Башня-2000” (1-ый построенный в „Москва-Сити” объект.- „Бизнес”) выше 50% офисных площадей сейчас принадлежит личным собственникам»,- ведает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов. По его словам, такие сделки заключались в 1999–2000 годах для вербования финансирования на окончание стадии строительства. «С того времени стоимость квадратного метра выросла в восемь–10 раз»,- гласит Крутов. По словам директора по развитию ITF Development Алексея Самсонова, только за последний год цены на покупку офисных помещений в деловом центре выросли приблизительно на 17%. «Темпы роста были бы выше, если б не появлялось заморочек со сменой собственников. Это привело к неизменному изменению программки по вводу построек в эксплуатацию, потому была неопределенность сроков строительства»,- утверждает Самсонов.
По инфы сходу нескольких консалтинговых компаний, в ряде строящихся объектов цена 1 кв. м уже превосходит $10 тыс. К слову, если весной 2003 года стоимость 1 кв. м в «Башне-2000» составляла $5 тыс., то весной этого года она возросла уже до $14 тыс. (по данным Blackwood). «Цены на объектах „Москва-Сити” будут только расти, потому что в завершенном состоянии деловой центр будет иметь еще огромную привлекательность»,- уверен управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.
Возрастающий спрос
По воззрению профессионалов рынка, завышенный энтузиазм к покупке площадей в «Москва-Сити» связан с возможностью зафиксировать цена помещения, в то время как арендные ставки в ММДЦ вырастают рекордными темпами. По инфы ITF Development, арендные ставки в «Башне-2000» сейчас составляют около $1,4 тыс. за 1 кв. м в год (без НДС, но с учетом эксплуатационных расходов),во 2-м здании, «Башне на набережной»,- $975, а в «Северной башне» - $700–900зависимо от этажа и арендуемой площади. «За последние годы арендные ставки на площади в „Москва-Сити” росли на 15% раз в год»,- отметили в ITF Development.
Но тенденция роста числа сделок по купле-продаже обоснована и рядом других обстоятельств. Еще до конца прошедшего года рассредотачивание офисных площадей в «МоскваСити» производилось в главном методом аренды. По данным ОАО «Сити», в комплексах «Башня на набережной» и «Северная башня» площади не выставлялись на продажу, а по другим объектам в большей степени заключались договоры аренды.
Сейчас сделки по купле-продаже становятся все более прибыльны самим девелоперам.
«Еще несколько лет вспять арендодателям продажа была нерентабельна. На данный момент ситуация изменяется: стоимость на недвижимость вырастает более высочайшими темпами, чем ставка аренды. Как следует, количество сделок по куплепродаже также будет возрастать»,- гласит гендиректор компании Solo Светлана Муханова. По ее словам, сейчас по статистике на 5 сделок по аренде приходится одна сделка по покупке, в то время как два года вспять этот показатель составлял 1 к 10. О наикрупнейшей сделке такового рода стало понятно в феврале, когда правление Внешторгбанка приняло решение о приобретении у Mirax Group 60 тыс. кв. м офисных площадей в строящемся комплексе «Федерация».
Объем предложения
Специалисты именуют продажу помещений на стадии строительства закономерной. Обычно, на продажу выставляется тот объем площадей, выручка от которого оправдывает издержки по строительству всего комплекса. В итоге в проекте задействуются только собственные средства компании и средства от продаж, а необходимость в вербовании наружного финансирования отпадает.
«Продавая площади на стадии строительства, девелопер имеет возможность сходу получить дополнительные источники финансирования, в то время как на арендную плату можно рассчитывать только после сдачи объекта в эксплуатацию»,- рассуждает ведущий спец по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Мошенников.
Еще одна причина продаж площадей на шаге строительства - боязнь конкуренции. По словам Жуликова, концентрация такового значимого объема площадей в «Москва-Сити» приведет к тому, что возводимые сейчас башни безизбежно будут биться за клиентов меж собой. Ряд девелоперов предпочитают понизить этот риск, продавая площади уже на данный момент, тем паче что цены высоки.
«При имеющейся разнице ставок аренды и реализации продажа площадей обеспечивает девелоперу суперприбыль»,- убеждает Мошенников.
Вобщем, по словам Алексея Самсонова, продажа выгодна только целыми этажами, а не по 100–200 кв. м, и то только компаниям, которые могут выступать в качестве «якорей» в деловом центре. «Все-же класс строения определяется не только лишь качеством комплекса, да и компаниями, которые находятся на его местности»,- рассуждает Самсонов.
Возникновение вторичного рынка
Как отмечают целый ряд профессионалов, на данный момент возникает больше заявок на покупку офисных площадей в ММДЦ для следующей реализации. По словам старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, компании могут и брать площади с вкладывательной целью, чтоб потом прибыльно сдавать их в аренду. В итоге уже в последнее время в «Москва-Сити» может сформироваться вторичный рынок предложения. «На ранешних стадиях строительства в деловом центре в прямую аренду предлагаются только большие площади от 1 тыс. кв. м. Потому предложение маленьких блоков (от 200 кв. м) возникает лишь на вторичном рынке - большие арендаторы сдают свои свободные помещения в субаренду»,- разъясняет Ковалев.
Идет и оборотный процесс
«По мере развития бизнеса у компаний вырастает потребность в увеличении площадей, соответственно часть из их обязательно выйдет на вторичный рынок в качестве покупателей площадей тут же, в „Москва-Сити”»,- добавляет Самсонов. «Уже разумеется, что кабинеты в „Москва-Сити” будут только дорожать, а спрос на их всегда будет высочайшим»,- подчеркивает Антонина Лаирова.
